Profundizando una buena noticia de Inversion en Buenos Aires

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Semanas atrás comentábamos un informe de “Reporte Inmobiliario” en donde nos advertia  del faltante de cocheras y garajes en Buenos Aires. Seguramente, muchas otras grandes ciudades  del mundo tienen el mismo problema. En Buenos Aires se ha transformado en una atrayente inversion, ante la falta de otras alternativas

 

En los últimos 5 años ingresaron al parque automotor de la ciudad más de 500 mil autos. Claramente, el déficit de cocheras es incremental año a año y la necesidad de cocheras requiere una superficie de alrededor de 3.000.000 de m2.

El constante incremento del parque automotor genera una demanda creciente, y la oferta no alcanza a cubrirla.

 “Así, la nueva superficie que exige la guarda de los vehículos patentados durante el 2012 prácticamente duplica el área total registrada para construir durante el mismo año en la ciudad de Buenos Aires para todos los usos posibles (vivienda, oficinas, locales, etc.) y es un 54,85 % superior al promedio anual de metros cuadrados registrados durante los últimos diez años”.

El “Reporte Inmobiliario” también definia : El desequilibrio entre oferta y demanda lleva a que constantemente aumente los precios de venta o alquiler de cocheras. Se estima que el aumento promedio, dependiendo de la ubicación, durante los últimos tres años, han soportados incrementos del orden del  40 al  60 % en moneda constante.

Todos  estos conceptos fueron confirmados y ampliados por el periodista Juan Manuel  Raymundo del diario La Nacion de Buenos Aires.

“El mercado de las cocheras parece ser el negocio del momento, según especialistas inmobiliarios consultados por La Nacion”. Evidentemente, el boom que se esta notando  tiene como base la rentabilidad que se puede obtener.

Según informo Alberto Súcari, director de la comercializadora Ecocheras, la rentabilidad por el alquiler de departamentos alcanza al 4 % anual, mientras que el de cocheras, casi duplica este porcentaje para legal 7 %. Debemos considerar por separado la valorización de la propiedad y que las expensas de este tipo de propiedad es menor  es menor que la correspondiente a la de los departamentos ya que los gastos de mantenimiento son muy bajos en edificios con cocheras, ya que se prorratea en los otros desarrollos.

Los datos que maneja La Nacion sobre el precio de los espacios varian desde $ 106.000 ( a cotización oficial u$s 21000) hasta $ 170.000 ( u$s 33.000), dependiendo de la ubicación. Su valor estimado de alquiler varia entre $ 700 y $ 1.000 ( equivalentes a u$s 135 y u$s 190 respectivamente) dependiendo de la ubicación.

A pesar que hay obras publicas planificadas para crear espacios, la demanda no llegara a cubrirse. Hay empresas como Capital Partners que comenzaron a crear fideicomisos para facilitar la inversion en el desarrollo de edificios de cocheras en la capital Argentina.

El tema del faltante de estacionamientos fue explicado por  el director de Lepore Propiedades, Agustin Walger.   “ El cepo al dólar y la proyección de la inflación estimada generaron que los argentinos  dejaran de pensar en dólares y buscaran alternativas de inversion y ahorro en pesos “.

Las operaciones, en general, se efectivizan por un determinado valor al boleto y el resto en cuotas, semejante a l mercado automotriz. Estas condiciones en el marco de la situación económica favorece la operatoria, y en consecuencia hay cada vez mas automóviles y mas necesidad de espacios para estacionarlos.

Si miramos al 2011, el valor de referencia de una cochera alcanzaba a u$s 17.000. A la actualidad, dicho bien no baja de u$s 24.000.  El retorno de la inversión llega al 35 % anual.  A esta valorizacion le debemos sumar el valor de la renta recibida por el inversor.

La conclusión, es que  dadas las pocas posibilidades de inversión locales, la necesidad de cocheras es real y como dijimos al principio no se solucionan de un año para el otro. No solo hay una necesidad acumulada, sino que todo hace pensar  que este faltante no se va a desinflar por los próximos años.

Marzo 2013

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