Dos noticias para CABA. Una buena: Se venden muchos autos 0Km. Una mala: ¿Dónde los guardamos? Es un buen negocio esta inversión?

El sesudo y analítico informe del   “Reporte Inmobiliario” nos detalla un grave problema para la Ciudad de Buenos Aires, pero tambien avisora una inversion a todas luces muy rentable. Independiente de la inflacion, bien sabemos que todo bien escaso, y sin rapidas posibilidades de ser satisfecho, en el corto plazo, tiende a aumentar  su valor relativo.

Las cifras informadas nos dicen que para el 2012 se patentaron más de 130 mil autos nuevos en la ciudad de Buenos de Aires. Las autorizaciones de edificaciónpara construir todo tipo de edificios en la ciudad no alcanza para cubrir la superficie de cocheras necesaria para los nuevos vehículos matriculados.En los últimos 5 años ingresaron al parque automotor de la ciudad más de 500 mil autos. Claramente, el déficit de cocheras es incremental año a año.

Si bien, no todas las ventas de nuevos automóviles van a estacionarse o guardarse en la Capital (algunos compradores residen en la Provincia de Buenos Aires, y por motivos particulares, profesionales y demás compran en la Capital),  es cierto que la necesidad de cocheras requiere una superficie de alrededor de 3.000.000 de m2, según detalla el informe. Correlativamente con el aumento del parque automotor de la Ciudad, esta claro que circulan diariamente y que también los autos que se renuevan, no se desguazan y dejan de circular. La realidad es que pueden ser trasladados a otras ciudades del interior, pero una gran cantidad seguirán circulando por la Ciudad con propietarios, usuarios, de menor capacidad de compra. El gobierno de la ciudad esta desfavoreciendo el uso del automóvil, pero estas medidas no eliminan los faltantes de cocheras.

“Así, la nueva superficie que exige la guarda de los vehículos patentados durante el 2012 prácticamente duplica el área total registrada para construir durante el mismo año en la ciudad de Buenos Aires para todos los usos posibles (vivienda, oficinas, locales, etc.) y es un 54,85 % superior al promedio anual de metros cuadrados registrados durante los últimos diez años”.

El desequilibrio entre oferta y demanda lleva a que constantemente aumente los precios de venta o alquiler de cocheras. Se estima que el aumento promedio, dependiendo de la ubicación, durante los últimos tres años, han soportados incrementos del orden del  40 al  60 % en moneda constante. No nos debemos olvidar que los precios de venta inmobiliarios durante 2012 se mantuvieron estables con tendencia leve a la baja, también en moneda constante.

Si tomamos como referencia las cifras del Reporte  Inmobiliario, una cochera se podía comprar, en el 2011, a  u$s 17.000. El valor corriente, en la actualidad, a prestaciones similares y en un barrio de típica clase media, no baja de los u$s 24.000. El retorno de la inversión llega al 35 % anual. Importante retorno en un bien raíz que es escaso cada año e incremental. Tenemos por caso la situación en predios de Puerto Madero. No solo los valores de las cocheras se incrementaron en un 170 % desde el 2005, sino que duplicaron el porcentaje de apreciación respecto a las unidades residenciales.

Mencionemos la siguiente advertencia: “El enorme desfasaje entre oferta y demanda de cocheras que se profundiza año a año, operaría en favor de proyectar emprendimientos de cocheras para alquiler, pero los altos costos de la tierra al competir con el uso residencial en los barrios más consolidados operan como un importante escollo a salvar restándole atractivo a la ecuación económica de explotación. No obstante ello, ya son varios los proyectos que se han lanzado en la forma de fideicomisos para la construcción y posterior explotación en alquiler de cocheras en aquellos casos donde la tierra puede incorporarse a valores razonables”.

De todos modos, y dadas las pocas posibilidades de inversión locales, la necesidad de cocheras es real y como dijimos al principio no se solucionan de un año para el otro. No solo hay una necesidad acumulada, sino que todo hace pensar  que este faltante no se va a desinflar por los próximos años. Las informaciones respecto a que cae el costo de construcción en dólares por quinto mes consecutivo, favorece el desarrollo constructivo, a pesar de los problemas económicos que este sector  soporta.