El crecimiento del precio de la vivienda en todo el país se ha desacelerado a solo 2.2%, de acuerdo con el lanzamiento más reciente de Nationwide. Eso es una caída en términos reales (después de la inflación).
Mientras tanto, los niveles de transacción están cayendo: las aprobaciones de hipotecas cayeron a su nivel más bajo en tres años en diciembre.
¿Qué terrible aparición ha sacudido la clase de activos favoritos de Gran Bretaña? ¿Podría ser posible que te hayas equivocado con ladrillos?
«Brexit» es la excusa perfecta para aquellos en el negocio inmobiliario, al igual que el «clima fuera de estación» es la excusa para los minoristas con problemas.
Pero la realidad es que los problemas en el mercado inmobiliario del Reino Unido son mucho más grandes que el mero Brexit …
La creciente debilidad del mercado de la vivienda del Reino Unido
La semana pasada, el agente inmobiliario londinense Foxtons emitió otra serie de resultados nefastos. El grupo redujo a la mitad su dividendo ya que las ganancias cayeron en casi dos tercios a £ 6.5m el año pasado. La gran debacle provino de una caída de casi el 25% en la actividad de ventas de propiedades (aunque los ingresos del negocio de alquiler también cayeron un 3%).
Desde luego, Londres ha sido la parte más afectada del mercado inmobiliario del Reino Unido. En el extremo superior, los descuentos en los precios de venta están en sus niveles más altos desde la crisis financiera, según LonRes.
Sin embargo, según la encuesta más reciente de la Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics), la actividad se está desacelerando en todo el país.
Puedes ponerlo en Brexit; puedes atribuirlo a la incertidumbre política. Y ambos podrían estar afectando al segmento más alto del mercado, en el sentido de que los súper ricos globalmente móviles están cada vez menos dispuestos a comprar propiedades de lujo en una era en la que los gobiernos populistas podrían verse tentados a gravar los activos no portátiles.
Pero hay una razón mucho más específica para que los precios de la vivienda tengan dificultades, y es una que no va a cambiar pronto. Es el hecho de que una de las fuerzas de compra más grandes y más poderosas en el mercado del Reino Unido de la última década está siendo excluida del mercado.
Entre los cambios en los impuestos de compra para alquilar y los niveles más altos de impuestos, convertirse en propietario ya no se ve como la ruta segura a la riqueza que alguna vez fue. Y eso está teniendo un gran impacto en el mercado inmobiliario del Reino Unido.
Los propietarios van a seguir sintiendo el apretón
La tasa adicional de impuestos en aquellos que compran segundas residencias es un factor que pospone a los posibles propietarios. Pero lo más importante es que la posibilidad de que los contribuyentes con tasas más altas compensen sus pagos de intereses hipotecarios con sus facturas de impuestos se retira por etapas. El apretón comenzó el año pasado, y se retirará por completo en abril de 2020.
El resultado es que será mucho más difícil para los propietarios hacer que las sumas se sumen. También es más difícil obtener una hipoteca como arrendador que compre para alquilar, en parte como resultado de esto y en parte como resultado de las reglas de préstamo hipotecario generalmente más estrictas. Las cifras dejan en claro que esto ya está teniendo un efecto.
El año pasado, según la agencia inmobiliaria Countrywide, los propietarios compraron el 12,5% de las viviendas vendidas en el Reino Unido, un mínimo de nueve años, en comparación con el 14,7% en 2016 y el 16,3% en 2015. La mayor caída se produjo en Londres. Mientras tanto, la proporción de propietarios que compran en efectivo ha aumentado marcadamente.
La abolición de la desgravación fiscal no es el único problema que enfrentan los propietarios. Las hipotecas de compra para alquilar suelen ser préstamos de solo interés. Esa es una gran noticia cuando las tasas de interés son tan bajas: sus pagos mensuales se convierten en botones porque no está pagando ninguna parte del capital original.
Sin embargo, significa que usted siente el dolor del aumento de las tasas de interés mucho más agudamente que cualquier persona con una hipoteca de pago: debido a que su pago completo está compuesto por intereses, sus cuentas aumentarán proporcionalmente más cuando aumenten las tasas.
En resumen, si las tasas aumentan, incluso un poco, entre ahora y el 2020 (lo que parece muy probable en este momento), los propietarios van a verse aún más apretados, entre la reducción de los impuestos y el aumento de las tasas.
Mientras que algunos propietarios ya han despertado a esto, la naturaleza humana significa que muchos otros solo se darán cuenta de cuánto les está costando su propiedad cuando llenen sus declaraciones de impuestos en los años venideros. Para algunos, las figuras resultantes vendrán como un choque desagradable. (Lo bueno es que el gobierno puede esperar una bonanza fiscal sobre ganancias de capital, de acuerdo con el grupo de contabilidad RSM, que en parte puede dar cuenta de la salud relativa actual de las finanzas públicas). La única conclusión realista es que veremos un éxodo mayor del sector y, más que probable, el final de la era del «propietario accidental convertido en propietario permanente». Y el punto es que esto no va a cambiar pronto. Suave Brexit, Brexit dura o no Brexit, esto es un cambio estructural.
Parece poco probable que se produzca un colapso de los precios de la vivienda, pero un auge parece incluso menos probable.
La buena noticia es que esto deja el campo abierto a posibles propietarios ocupantes. Lo difícil es llegar desde donde estamos ahora hasta el punto en que los compradores primerizos realmente pueden permitirse comprar la propiedad.
Usted ve, los propietarios siempre tenían más poder de compra que los compradores por primera vez. No solo eran propietarios en general, sino también mayores y más establecidos, también disfrutaban de grandes ventajas impositivas.
Al desaparecer, la competencia en el lado de la demanda del mercado inmobiliario ha disminuido. Mientras tanto, por el lado de la oferta, en los márgenes, algunos propietarios se verán excluidos del mercado, algunos incluso pueden ser vendedores forzados.
¿Qué pasará con los precios? Mientras las tasas de interés permanezcan relativamente bajas (y podrían subir un poco desde aquí y probablemente aún no causen demasiado daño), entonces la idea de un gran colapso aún parece improbable.
Pero igualmente, hay pocas razones para esperar que los precios suban. Cualquiera que sea el gobierno que dirija el país durante los próximos diez años, está claro que aumentar el suministro de vivienda es ahora un objetivo político importante. Las tasas de interés no pueden bajar, por lo que es difícil ver cómo las condiciones de crédito pueden ser más fáciles. Y la propiedad física seguirá siendo un objetivo tentador para los impuestos.
En términos de mercado, la mayor parte del riesgo es a la baja. Y para ser claros, daríamos la bienvenida a los precios más bajos de la vivienda y a un mercado inmobiliario más sensato en el Reino Unido. Solo esperemos que el ajuste ocurra con la suficiente suavidad para que nuestro sistema financiero lo supere.
John Stepek – Marzo 2018
https://moneyweek.com/forget-brexit-heres-the-real-reason-the-uk-housing-market-is-fragile